Esta guía resume los requisitos vigentes del Decreto 28/2016 a fecha de mayo de 2026. La normativa autonómica y las ordenanzas municipales en Andalucía cambian con frecuencia. Confirma siempre el texto vigente y la situación de tu municipio antes de invertir.
Si tienes un piso en Cádiz, El Puerto, Conil o cualquier municipio andaluz y quieres ponerlo a producir como alquiler turístico, lo primero es entender qué exige la Junta para que esté en regla. Y lo segundo es incluir esos requisitos en la reforma desde el principio, no después, cuando ya ha pasado el albañil.
Qué es exactamente una VFT y cuándo es obligatoria
La Vivienda con Fines Turísticos (VFT) es la figura regulada por el Decreto 28/2016 de la Junta de Andalucía. Aplica cuando:
- Una vivienda residencial se ofrece para alojamiento turístico
- Hay ánimo de lucro (cobras por la estancia)
- Se hace de forma habitual (no una vez puntual)
- Se anuncia en canales turísticos (Airbnb, Booking, agencias)
Si vas a alquilar tu piso por temporadas turísticas, necesitas inscribirlo. Si lo alquilas por meses completos a una sola persona como vivienda de larga duración, eso es arrendamiento residencial regulado por la LAU, no VFT.
Requisitos físicos que afectan a la reforma
Estos son los puntos del decreto que dependen de cómo dejes el piso en obra. Si los dejas para "ya veré después", duplica el coste de pasar inspección.
Climatización en todas las zonas habitables
Aire acondicionado frío y calor en habitaciones y salón es obligatorio. Frecuente fallo: poner aire solo en salón y omitir habitaciones para ahorrar. La inspección lo marca como deficiencia. Mejor planificar la instalación durante la obra, cuando los tubos pueden ir embutidos en falso techo.
Agua corriente fría y caliente
Termo eléctrico o caldera con capacidad suficiente para la ocupación declarada. Si la vivienda declara 6 plazas, un termo de 50L no llega; necesitas 100-150L o caldera de gas. La reforma es el momento de dimensionarlo bien.
Mobiliario y equipamiento mínimo
La vivienda debe estar amueblada y equipada para uso inmediato: camas, armarios, mesa, sillas, sofá, menaje de cocina, ropa de cama y baño. El decreto no obliga a marcas concretas pero sí a que la oferta sea coherente con la categoría declarada.
Cocina equipada
Frigorífico, placa o cocina, microondas o horno, lavadora (no obligatoria en estancias cortas pero muy recomendable), menaje básico para cocinar y comer. La cocina mínima de un estudio no es suficiente para una vivienda de 4+ plazas.
Aseo o baño
Al menos un baño completo (ducha o bañera + lavabo + WC). Para más de 4 plazas, segundo baño muy recomendable o casi obligatorio según tipología.
Hojas de reclamaciones y placa identificativa
Hojas de reclamaciones a disposición del huésped (se descargan de la web de la Junta) y placa identificativa de VFT visible en el exterior una vez inscrita. La placa la pone el propietario, pero conviene dejar el espacio previsto en obra.
Capacidad máxima declarable
La capacidad máxima depende del tamaño de la vivienda y de las habitaciones de uso dormitorio. Regla general orientativa:
- Estudio (1 ambiente): hasta 2 plazas
- 1 habitación: hasta 4 plazas (cama matrimonio + sofá-cama en salón)
- 2 habitaciones: hasta 6 plazas
- 3 habitaciones: hasta 8 plazas
- Máximo absoluto: 15 plazas por vivienda
La distribución de la reforma afecta directamente al máximo declarable y, por tanto, a la rentabilidad. Una segunda habitación bien planteada puede subir ingresos un 30-50% frente a la misma vivienda con 1 sola habitación.
Cómo planificar la reforma con destino VFT
1. Distribución pensada para máxima capacidad declarable
No es lo mismo reformar para una pareja que vive sola que para 6 huéspedes en rotación semanal. En VFT, cada plaza extra suma en facturación. Si la planta lo permite, considera convertir un comedor poco usado en segunda habitación.
2. Calidades pensadas para uso intensivo
En alquiler residencial, los suelos duran 15-20 años. En VFT con 40+ estancias al año, duran 5-7. Las calidades tienen que aguantar esa rotación. Suelos cerámicos rectificados, pintura plástica lavable, encimeras compactas, grifería con repuesto fácil.
3. Instalaciones sobredimensionadas
El cuadro eléctrico tiene que soportar varios huéspedes usando secador, aire acondicionado, vitrocerámica y cargadores a la vez. La fontanería, igual: dos duchas simultáneas no pueden cortar el caudal. Vale la pena pagar el extra de instalaciones con margen.
4. Equipamiento completo en mano antes de listar
Sábanas (3 juegos por cama), toallas, menaje completo, secador, plancha, cuna si aplica. Calcula 800-1.500 € adicionales al presupuesto de obra solo para equipamiento base de una VFT estándar.
5. Fotografía profesional al terminar
El 80% de la conversión en plataformas depende de las primeras 3 fotos. Reservar el presupuesto de fotografía profesional (300-600 €) es la mejor inversión en marketing que puedes hacer.
Trámite de inscripción
- Acceder a la Ventanilla Electrónica del Sistema Andaluz de Turismo
- Presentar la declaración responsable con los datos de la vivienda y propietario
- Aportar referencia catastral, datos del propietario y conformidad con normativa
- Recibir el código de inscripción (suele tardar pocos días)
- Mostrar el código en todos los anuncios (Airbnb, Booking, etc.)
La inspección puede llegar sin previo aviso. Si la vivienda cumple todos los requisitos y el equipamiento declarado, no hay problema. Si faltan elementos, el primer aviso es requerimiento de subsanación; el segundo, sanción.
En MOZAC tenemos experiencia con obra orientada a alquiler turístico — distribución optimizada, calidades resistentes, instalaciones dimensionadas y memoria de calidades pensada para que pases la inspección de VFT sin sustos. La página para inversores resume cómo trabajamos este perfil.
Conclusión
Reformar un piso para VFT no es lo mismo que reformarlo para vivirlo. Los criterios cambian: durabilidad, capacidad máxima declarable, equipamiento turístico, fotografía de listing. Incorporar esos criterios desde la fase de proyecto evita las dos sorpresas caras: pasar inspección con incidencias y rehacer obra para corregirlas. La normativa andaluza es estricta pero clara — si planificas la reforma con destino VFT desde el inicio, la inscripción es trámite.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una VFT en Andalucía?
Una Vivienda con Fines Turísticos (VFT) es un alojamiento turístico regulado por el Decreto 28/2016 de la Junta de Andalucía. Para alquilar legalmente un piso a turistas de forma habitual y con ánimo de lucro hace falta inscribirla en el Registro de Turismo de Andalucía.
¿Quién tramita la inscripción VFT?
La inscripción la hace el propietario directamente en el portal de la Junta de Andalucía (Ventanilla Electrónica del Sistema Andaluz de Turismo). El trámite es gratuito y online. Lo que sí garantiza una empresa de reformas es que la vivienda cumpla físicamente los requisitos antes de presentar la declaración.
¿Qué equipamiento mínimo exige una VFT?
Climatización en habitaciones y salón, hojas de reclamaciones a disposición, botiquín, información turística básica, teléfono de contacto del propietario disponible 24h, agua corriente fría y caliente, ropa de cama y baño limpia entre estancias, limpieza tras cada salida. El decreto especifica cada punto con detalle.
¿Hay limitaciones por zona en Cádiz para abrir nueva VFT?
Algunos ayuntamientos andaluces (Sevilla, Málaga, Granada) han establecido zonas saturadas con moratoria de nuevas VFT. En Cádiz capital y municipios costeros conviene comprobar la ordenanza municipal vigente antes de invertir en la reforma. La normativa cambia rápido.
¿Qué pasa si abro una VFT sin inscribirla?
La sanción por explotación turística clandestina en Andalucía puede ir de 2.000 a 150.000 € según la gravedad. Además las plataformas (Airbnb, Booking) cada vez requieren más el código de inscripción para listar el alojamiento.
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